ریشههای این وضعیت را باید فراتر از خود بازار مسکن جستوجو کرد. بخش ساختمان یک جزیره مستقل نیست، بلکه در پیوند مستقیم با متغیرهای کلان اقتصادی و سیاسی عمل میکند. تورم عمومی، نرخ بالای بهره، محدودیتهای بانکی، ناترازی انرژی و حتی ریسکهای ژئوپلیتیکی، مانند بحرانهای منطقهای، همگی بر رفتار سرمایهگذار در این بخش اثر مستقیم میگذارند. وقتی یک سازنده میداند که هزینههایش به صورت مداوم افزایش مییابد و توان خرید مصرفکننده رو به کاهش است، انگیزهای برای شروع پروژه جدید باقی نمیماند.
از سوی تقاضا، کاهش قدرت خرید خانوار و ناکارآمدی تسهیلات بانکی در پوشش هزینههای ساخت و خرید، عملاً بازار را کوچک کرده است. تسهیلات بانکی نه تنها با واقعیت قیمتها هماهنگ نیست، بلکه به دلیل محدودیت منابع، در عمل به تعداد کمی از متقاضیان اختصاص مییابد. نتیجه این است که تقاضای مصرفی واقعی، که باید محرک اصلی بازار باشد، به حاشیه رانده شده است.
یک معضل ساختاری دیگر، گسست بین ساخت مسکن و دسترسی به مسکن است. طی دو دهه گذشته حجم بالایی از ساختمانسازی انجام شده، اما بخش قابل توجهی از این واحدها یا خالی ماندهاند یا کیفیت و ایمنی کافی ندارند. این یعنی حتی رشد آماری تولید مسکن، به بهبود واقعی دسترسی منجر نشده است.
کارشناسان میگویند در زمینه سرمایهگذاری، رفتار غالب در بازار مسکن ایران «احتکاری» است. بانکها و برخی سرمایهگذاران نهادی به جای مشارکت فعال در ساخت، زمین و واحد مسکونی را بهعنوان دارایی امن نگه میدارند تا در زمان مناسب بفروشند. این رویکرد نه تنها عرضه را محدود میکند، بلکه قیمتها را به شکل مصنوعی بالا نگه میدارد.
از منظر سیاستگذاری، مشکل دوگانه است: در وهله اول ضعف در اجرای قوانین موجود اهمیت دارد. بسیاری از مقررات برای عرضه اجباری واحدهای خالی تصویب شده، اما در عمل یا متوقف مانده یا بهطور محدود اجرا شده است.
در وهله دوم، تمرکز اشتباه دولت بر نقش سازنده فضای بخش خصوصی را آشفته کرده است. وزارت راه و شهرسازی همچنان بهجای نقش «تنظیمگر و داور»، در قامت مجری طرحهای ساخت ظاهر میشود؛ رویکردی که هم منابع را هدر میدهد و هم بخش خصوصی را به حاشیه میراند.
برای خروج از این تله، نیاز به تغییر پارادایم وجود دارد. دولت باید شرایطی فراهم کند که بخش خصوصی بتواند بدون ترس از تغییرات ناگهانی مقررات یا شوکهای اقتصادی، سرمایهگذاری بلندمدت انجام دهد. این یعنی ایجاد ثبات اقتصادی، کنترل تورم، تسهیل دسترسی به زمین و مصالح و بازنگری جدی در نظام تأمین مالی مسکن.
بازار مسکن ایران نه با افزایش تیراژ پروژههای دولتی، بلکه با بازگشت اعتماد سازنده و خریدار احیا میشود. تا زمانی که این دو بازیگر اصلی در زمین حاضر نباشند، هر رشدی تنها یک حباب جدید خواهد بود و نه نشانه رونق.
