در بخش تقاضا دولت سیزدهم اقدام خاصی از خود نشان نداده است و بسیاری از کارشناسان معتقدند که وعده‌های بی تاثیر در این زمینه به داد بازار مسکن و اجاره نشین‌ها نخواهد آمد. دولت قبل در آخرین ادعای خود گفته حدود یک میلیون و ۹۰۰ هزار واحد مسکونی در حال ساخت است. این در حالی است که تا همین چند ماه قبل، بحث واگذاری زمین رایگان و ساخت واحدهای مسکونی از سوی مردم دنبال می‌شد. البته واژه «در حال ساخت» مفهوم عجیبی دارد. اینکه زمینی که واگذار شده و دروش خط کشیده‌اند تا خانه‌ای که تاسیساتش در حال نصب است را می‌توان در حال ساخت در نظر گرفت. در مهندسی می‌گوییم درصد پیشرفت ساخت یک میلیون واحد مسکونی به طور میانگین ۴۰ یا ۹۰ درصد است یا به طور دسته‌بندی شده اعلام می‌کنیم هر بخش چقدر پیشرفت در ساخت داشته‌اند. ممکن است یک میلیون و ۹۰۰ هزار واحد در دست ساخت داشته باشیم اما ۹۵۰ هزار تا از این واحدها در حد واگذاری زمین است. اینها احتمالات است و وقتی دولت بر اساس اعداد مبهم اطلاع‌رسانی می‌کند، فقط می‌توان اینگونه تخمین زد و تحلیل کرد. این در حالی است غیر از تعداد واحدی که قبل از انتخابات افتتاح شد و جنبه تبلیغاتی داشت، پس از انتخابات و قبل از استقرار تیم جدید دولت چهاردهم هنوز آمار دقیقی از واحدهای افتتاح شده مسکن ملی منتشر نشده است.
موانع کلان در برابر اهداف دولت‌ها
با این حال و صرفنظر از وضعیتی که ساخت و ساز دولت قبل در کارنامه خود به جا گذاشته باید اینطور تصور کرد که ساخت مسکن توسط دولت یا واگذاری زمین از یکسو و ایجاد فضای مساعد برای ساخت بخش خصوصی از سوی دیگر مورد چالش کارشناسان این حوزه است. برخی بر این عقیده‌اند که رسیدن به برنامه‌های ساخت مسکن در ایران با توجه به هزینه‌هایی که دارد و موانعی که پیش‌روی دولت‌ها برای تامین مالی این بخش وجود دارد، نیازمند بازنگری است. روایت اول از این موانع این است که دولت امکان ساخت یک میلیون مسکن در سال را ندارد و باید بتواند با بهبود ساختارهای کلان اقتصادی و جذب سرمایه‌ها فضا را برای تحقق وعده‌هایش ایجاد کند. این مانع از چه راهی باید از پیش پای مسکن سازی در کشور برداشته شود سوالی است که پاسخ‌های متعدد دارد. گشایش در اقتصاد به مفهوم عام آن همه حوزه‌های سیاستگذاری را در برمی‌گیرد؛ از سیاست خارجی و جذب سرمایه‌گذاری گرفته تا سیاست‌های پولی و مالی دولت .
وزیر پیشنهادی چه می‌گوید؟
با این وجود وزیر پیشنهادی کابینه پزشکیان علاوه بر توجه به قانون جهش ملی مسکن (مصوب مجلس) بر ایجاد سازوکارهایی جهت خانه‌دار کردن دهک‌های مختلف اصرار دارد. او در برنامه ارائه شده خود به چند نکته مهم در این باره توجه داشته است. او معتقد است که برای تامین مسکن دهک‌های ۱ تا ۳ درآمدی باید واگذاری زمین، اجرای مسکن حمایتی و مسکن استیجاری؛ با حمایت حداکثری دولت و نهادهای عمومی غیردولتی و متناسب با شرایط درآمدی و نوع خانوارهای این گروه را در دستور کار قرار داد.برنامه او برای دهک‌های ۴ تا ۶ درآمدی اینگونه است که اجرای طرح مالکیت مشترک، اجاره به شرط تملیک، تسهیلات بانکی، مسکن کارگری و کارمندی و ایجاد صنعت شهرها را مورد توجه قرار می‌دهد. فرزانه صادق همچنین اعطای تسهیلات بانکی با ساختار و نرخ سود متفاوت، واگذاری زمین مشارکتی با نرخ روز و استفاده از ابزارهای متنوع فروش اقساطی مسکن (لیزینگ، طرح تضمین فروش اقساطی، ارائه خدمات بانکی جدید، پیش فروش و…) را برای دهک‌های ۷ تا ۸ در نظر گرفته که با توجه درآمد آنها و امکان ن تامین مسکن باید مورد نظر باشد. در زمینه دهک‌های ۹ و ۱۰ درآمدی نیز او معتقد است مکانیزم بازار و بهبود فضای کسب و کار راهگشاست. البته باید این نکته را ذکر کرد که دو مولغه مهم ذکر شده در برنامه وزیر پیشنهادی کلیت بهبود فضای مسکن سازی را در بر می‌گیرد و کارشناسان بر آن متفق‌القول هستند.
*نکته جدیدی در سازوکارهای برنامه مسکن نیست
با این وجو برنامه‌های کلی فرزانه صادق برای تامین مسکن دهک‌ها با تفاوت‌های ماهوی و سازوکارهای متفاوتی نسبت به گذشته ارائه نشده است. در این برنامه نکات مهم در تامین مالی ساخت مسکن و به حرکت درآوردن بخش خصوصی نیز چندان پررنگ نبوده است. این موضوع در سال‌های گذشته بارها مورد توجه قرار گرفته و بسیاری از کارشناسان بر این باورند که بدون مشارکت مردمی و بخش خصوصی یا ایجاد فضاهای سرمایه‌گذاری رسیدن به هدفگذاری ساخت یک میلیون مسکن در سال امکانپذیر نیست؛ چراکه تامین مالی پروژه‌ها و ایجاد فضای سرمایه‌گذاری با دست بسته دولت در مقابل بانک‌ها کار را سخت‌تر می‌کند.
باید به توسعه‌دهنده‌ها توجه شود
رئیس انجمن صنعت ساختمان، پژمان جوزی، معتقد است: «صنعت ساختمان با نگرش منفی رو به رو شد و در یک مقطع تاریخی به آنها بساز و بفروش گفته شد. همین باعث شد که به فرمول های توسعه دهنده بخش مسکن توجهی نشود و دولت‌ها خود را متولی ساخت مسکن بدانند. به این شکل دولت خود را با پیمانکاران متصل و درگیر کرده است. در هیچ جای دنیا اینگونه عمل نمی‌شود چرا که دولت‌ها با توسعه‌دهندگان در ارتباط هستند. این توسعه‌دهندگان هم تامین مالی را بر عهده دارند و هم کیفیت را تضمین می‌کنند. در ایران هم این افراد را داشته‌ایم اما به مشروعیت شناخته نمی‌شوند. در صنعت ساختمان اگر توسعه‌دهنده‌ها را نشناسیم و دولت‌ها به این بخش توجه نکند، عملا راه همان است که قبلا طی شده است. »اما این موضوع همچنان مطرح است که دولت‌ها در تشخیص توسعه دهندگان و بساز و بفروش‌ها دچار تعاریف غیرواقعی و انحرافی هستند. ذینفعان وضع موجود در بخش‌های مختلف نیز امکان حضور بخش‌های توسعه دهنده را سد کرده‌اند.
ارائه زمین؛ همچنان در دستور کار
با این وجود پیشنهادهای متفاوتی این روزها به دولت چهاردهم ارائه می‌شود که بخشی از آن مانند طرحی است که دولت سیزدهم بعد از شکست در خانه‌سازی آن را دنبال می‌کرد. بخشی از انبوه‌سازان معتقدند اعطای زمین همچنان پیشنهاد روی میز است. رئیس انجمن انبوه‌سازان استان همدان در گفتگو با اقتصاد ۲۴ می‌گوید:« واقعیت این است که برای رفع چالش خانه دار شدن مردم تا زمین نباشد نمی‌توان هیچ ساخت‌وسازی در کشور انجام داد. پیشنهاد سازندگان به دولت چهاردهم این است که زمین مورد نیاز را آماده و با عرضه آن برای خانه‌سازی، بازار مسکن را از بن‌بست خارج کند.»محمد صادق پارسامهر معتقد است: «اولین نیاز ساخت هر ساختمانی، زمین است. دولت برای این امر لازم است زمین مورد نیاز ساختمان‌سازی را تامین کند. پس از تامین زمین که عمده مسئله ساختمان‌سازی امروز است، باید بر بازار مصالح ساختمانی نظارت داشته باشد تا از افزایش قیمت‌های اقلامی مانند سیمان، فرآورده‌های بتنی و فولاد جلوگیری شود. سپس با همکاری و مشارکت انبوه‌سازان پروژه‌های بزرگ ملی را پیش ببرد.» البته او انبوه‌سازان را نیز به عنوان توسعه دهنده مالی بخش مسکن می‌داند و عنوان می‌کند: «اگر دولت با انبوه‌سازان در ساخت پروژه‌های ملی مانند «نهضت ملی مسکن» مشارکت کند، تامین منابع مالی و نقدینگی برعهده بخش خصوصی قرار می‌گیرد و مسئولیت این بخش از دوش دولت برداشته می‌شود. با اجرای همه این اقدامات می‌توان امید داشت، بازار مسکن از شرایط رکود خارج و بحران مسکن کشور حل شود.»
۱۴۰۵-۰۷-۲۶ ۲۲:۳۶
منو
منو
×
📢 با ما همیشه یک قدم جلو باش!
مهمترین خبرها، تحلیلها و اطلاع‌رسانی فوری، مستقیم در تلگرام!
عضو شو و هیچ خبری رو از دست نده 🌟
