ایرج رهبر، رئیس کمیسیون عمران، احداث و امور زیربنایی اتاق تهران، در گفتوگویی با تشریح آخرین وضعیت ساختوساز در تهران اعلام کرده است که هزینه ساخت مسکن به نوع و کیفیت پروژه بستگی دارد، اما در ساختوسازهای متوسط، هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در تهران به طور میانگین به ۴۰ تا ۴۵ میلیون تومان رسیده است.به گفته او، این رقم در برخی پروژهها به ۷۰ تا ۸۰ میلیون تومان برای هر مترمربع نیز میرسد.
این ارقام البته تنها هزینه ساخت را نشان میدهد و قیمت نهایی مسکن علاوه بر هزینههای ساخت، تحت تأثیر عواملی مانند قیمت زمین، عوارض، هزینههای مالی، مجوزها، دستمزد و سایر هزینههای جانبی قرار میگیرد. به همین دلیل فاصله میان هزینه ساخت و قیمت فروش نهایی میتواند قابل توجه باشد.
همزمان با افزایش هزینه ساخت، قیمت فروش مسکن نیز در تهران به سطوح بیسابقهای رسیده است. رهبر، متوسط قیمت مسکن در تهران را حدود ۲۵۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع اعلام کرده و گفته است این میانگین در جنوب تهران نیز حدود ۱۵۰ میلیون تومان است.به این ترتیب، حتی یک واحد مسکونی با متراژ متوسط نیز برای خانواری که درآمد متوسط دارد، به سرمایهای بسیار سنگین نیاز دارد؛ سرمایهای که تأمین آن از مسیر درآمد جاری خانوار عملاً بسیار دشوار شده است.رهبر در تشریح این شکاف گفته است در شرایط فعلی، اگر تورم افزایش بیشتری پیدا نکند، فردی با درآمد متوسط ممکن است حدود ۱۰۰ سال زمان نیاز داشته باشد تا بتواند از محل درآمد خود صاحبخانه شود. این اظهارنظر بیش از آنکه صرفاً یک برآورد زمانی باشد، تصویری از عمق شکاف میان درآمد، قیمت مسکن و قدرت خرید خانوار ارائه میکند؛ شکافی که باعث شده تقاضای مصرفی از بازار خرید خارج شود و معاملات به شدت کاهش یابد.
*رکود تورمی؛ بازار در نقطهای دشوار
بازار مسکن اکنون با دو نیروی همزمان مواجه است: از یک سو قیمت تمامشده و هزینههای تولید افزایش یافته و از سوی دیگر، قدرت خرید مردم کاهش پیدا کرده است.نتیجه این وضعیت، همان چیزی است که رئیس کمیسیون عمران اتاق تهران از آن با عنوان «رکود تورمی کامل» یاد میکند.در چنین بازاری، فروشنده نمیتواند به آسانی قیمت را کاهش دهد، زیرا هزینه جایگزینی و ساخت مجدد ملک بالاست؛ از طرف دیگر خریدار نیز توان خرید با قیمتهای موجود را ندارد. بنابراین معاملات کاهش مییابد و بازار در وضعیتی فرسایشی قرار میگیرد.رهبر همچنین به مهر گفته است که پس از جنگهای ۱۲ و ۴۰ روزه، در برخی مناطق تهران از جمله شهرری، قیمتها افزایش قابل توجهی داشته است؛ بهگونهای که قیمت برخی واحدها از حدود ۶۰ تا ۷۰ میلیون تومان پیش از جنگ به حدود ۱۳۰ تا ۱۴۰ میلیون تومان در هر مترمربع رسیده است.
*مسکن چگونه به تورم معیشتی دامن میزند؟
اهمیت بحران مسکن فقط به کسانی محدود نمیشود که قصد خرید خانه دارند. بخش بزرگتری از جامعه، از طریق بازار اجاره با افزایش هزینه مسکن مواجه است.مجید گودرزی، کارشناس اقتصادی، با اشاره به سهم بالای مسکن در هزینههای خانوارهای مستأجر گفته است که در ایران، مسکن میتواند ۶۰ تا ۷۰ درصد درآمد خانوارهای مستأجر را به خود اختصاص دهد؛ در حالی که او سهم متعارف جهانی را حدود ۲۵ تا ۳۰ درصد عنوان کرده است.اگر چنین سهمی از درآمد خانوار صرف مسکن شود، بخش قابل توجهی از درآمد برای سایر نیازهای ضروری مانند خوراک، آموزش، درمان، حملونقل و پوشاک باقی نمیماند.به همین دلیل، تورم مسکن صرفاً یک تورم بخشی نیست؛ بلکه میتواند به شکل مستقیم و غیرمستقیم، تورم معیشتی را تشدید کند.هرچه سهم مسکن از درآمد افزایش پیدا کند، خانوار ناچار میشود از سایر هزینهها بکاهد یا برای تأمین نیازهای خود به پسانداز، قرض یا بدهی متوسل شود. در نتیجه، افزایش هزینه مسکن میتواند اثر تورمی خود را به سایر بخشهای زندگی خانوار نیز منتقل کند.
*مشکل فقط کمبود خانه نیست
گودرزی با استناد به آمار اعلامی معاونت وزارت راه و شهرسازی گفته است حدود ۳۲.۵ میلیون واحد مسکونی در برابر ۲۶ میلیون خانوار وجود دارد و بر این اساس، حدود ۶.۵ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور مطرح است.این ارقام، فارغ از اختلاف احتمالی در تعریف «واحد خالی» و روش محاسبه، یک پرسش مهم را مطرح میکند: چرا در شرایطی که خانوارها برای تأمین مسکن تحت فشار هستند، بخشی از ظرفیت موجود بازار بدون استفاده باقی مانده است؟از نگاه این کارشناس، مدیریت این سرمایههای موجود و جلوگیری از استهلاک آنها باید در کنار سیاستهای افزایش تولید، در اولویت قرار گیرد.
*چرا افزایش وام مسکن بهتنهایی راهحل نیست؟
در سالهای اخیر، یکی از سیاستهای اصلی برای کمک به متقاضیان خرید خانه، افزایش سقف تسهیلات بوده است. اما مسئله اینجاست که افزایش مبلغ وام زمانی میتواند قدرت خرید ایجاد کند که درآمد خانوار نیز توان بازپرداخت اقساط را داشته باشد.
گودرزی با اشاره به اقساط سنگین برخی تسهیلات جدید مسکن گفته است پرداخت اقساط بالای ۵۰ میلیون تومان در ماه برای بسیاری از خانوارهای فاقد مسکن عملاً بسیار دشوار است.بنابراین اگر رشد وام با رشد قیمت مسکن و درآمد خانوار هماهنگ نباشد، افزایش اسمی تسهیلات لزوماً به معنای افزایش واقعی قدرت خرید نیست.به بیان ساده، وام بیشتر بدون افزایش توان بازپرداخت، ممکن است تنها اندازه بدهی خانوار را افزایش دهد، نه توان خانهدار شدن آن را.
*کنترل دستوری اجاره؛ مُسکن یا راهحل؟
در بازار اجاره نیز سیاست تعیین سقف افزایش اجارهبها به عنوان یکی از ابزارهای کنترل فشار بر مستأجران مورد استفاده قرار گرفته است.با این حال، رئیس انجمن انبوهسازان معتقد است کنترل دستوری اجارهبها نمیتواند مشکل بازار را به صورت ریشهای حل کند.از نگاه او، اگر هدف کاهش پایدار اجارهبهاست، باید عرضه واحدهای اجارهای افزایش یابد و اجارهداری حرفهای توسعه پیدا کند.این دیدگاه بر یک اصل اقتصادی استوار است: اگر عرضه مسکن اجارهای متناسب با تقاضا افزایش پیدا نکند، فشار تقاضا همچنان میتواند قیمتها را بالا نگه دارد و سیاستهای دستوری به تنهایی قادر به حل مسئله نخواهند بود.
*نسخه پیشنهادی: مسکن اجارهای و اجارهداری حرفهای
رهبر معتقد است دولت برای توسعه اجارهداری حرفهای باید شرایطی ایجاد کند که سرمایهگذار انگیزه ورود به این بازار را داشته باشد.یکی از پیشنهادهای مطرحشده، واگذاری زمین با شرایط حمایتی و در مقابل، الزام سرمایهگذار به ساخت واحدهای اجارهای و عرضه آنها برای مدت مشخص است.برای نمونه، سرمایهگذار میتواند در ازای دریافت زمین با شرایط مناسب، متعهد شود واحدهای ساختهشده را برای چند سال به فروش نرساند و آنها را در بازار اجاره عرضه کند.
معافیتهای مالیاتی نیز از دیگر مشوقهایی است که میتواند برای جذب سرمایه به این حوزه مورد استفاده قرار گیرد.رهبر با اشاره به تجربه برخی کشورهای منطقه، بر نقش مشوقهای مالیاتی و زمین در ایجاد بازار اجارهداری حرفهای تأکید کرده است.یکی از مسائل اساسی در ساختار قیمت مسکن، سهم زمین در قیمت نهایی است.گودرزی با انتقاد از سهم بالای زمین در قیمت تمامشده مسکن معتقد است در کشوری با وسعت ایران، نباید بخش بسیار بزرگی از قیمت نهایی مسکن صرف زمین شود.این مسئله نشان میدهد سیاست مسکن فقط به ساخت واحد جدید محدود نیست و نحوه عرضه زمین، کاربری زمین، زیرساختهای شهری و مکانیابی پروژهها نیز مستقیماً بر قیمت تمامشده اثر میگذارد.اگر زمین مناسب برای ساخت مسکن مصرفی با قیمت قابل دسترس عرضه نشود، حتی کاهش برخی هزینههای ساخت نیز الزاماً به کاهش قیمت نهایی منجر نخواهد شد.یکی دیگر از مشکلات بازار مسکن، نبود دسترسی به تصویری شفاف و بهروز از قیمت واقعی معاملات است.گودرزی میگوید میان قیمتهای پیشنهادی در آگهیها و قیمت واقعی معاملات، اختلافی بیش از ۱۲۰ درصد مشاهده میشود و نبود آمار رسمی و دقیق باعث شده قیمتهای پیشنهادی گاهی به عنوان مبنای ارزیابی بازار مورد استفاده قرار گیرد.شفافیت اطلاعات میتواند نقش مهمی در کاهش سفتهبازی داشته باشد. وقتی خریدار، فروشنده و سرمایهگذار به اطلاعات دقیق درباره قیمت واقعی معاملات دسترسی داشته باشند، امکان شکلگیری قیمتهای غیرواقعی و انتظارات تورمی نیز کاهش پیدا میکند.از این منظر، کشف و انتشار قیمت واقعی معاملات منطقه به منطقه میتواند یکی از ابزارهای مهم سیاستگذار برای مقابله با سفتهبازی و ایجاد ثبات در بازار باشد.
آنچه از مجموعه اظهارات کارشناسان و فعالان بازار مسکن برمیآید این است که بحران مسکن دیگر صرفاً مسئلهای مربوط به بخش ساختمان نیست.وقتی هزینه مسکن به ۶۰ یا ۷۰ درصد درآمد یک خانوار میرسد، افزایش قیمت آن مستقیماً رفاه خانوار را کاهش میدهد. وقتی قیمت خرید خانه چندین برابر درآمد سالانه خانوار میشود، تقاضای مصرفی از بازار خارج میشود. و وقتی ساختوساز نیز به دلیل هزینههای بالا و نبود تقاضای مؤثر با رکود مواجه میشود، چرخه تولید و عرضه نیز آسیب میبیند.
در چنین شرایطی، مسکن در نقطه تلاقی تورم، اشتغال، سرمایهگذاری، رفاه خانوار، سیاست زمین، نظام بانکی و حتی مهاجرت درونشهری قرار میگیرد.بنابراین حل بحران مسکن نیازمند مجموعهای از سیاستهای همزمان است: افزایش عرضه واقعی، کاهش هزینه دسترسی به زمین، توسعه اجارهداری حرفهای، هدفمند کردن تسهیلات، استفاده از ظرفیت واحدهای خالی، انتشار آمار شفاف معاملات و ایجاد مشوق برای سرمایهگذاری مولد.
