در صورتی که شورای عالی مسکن همین نرخ را تا قبل از شروع تابستان نهایی کند، طبق قانون، معاملات اجاره مسکن از ابتدای تیرماه مشمول رعایت این درصد خواهد شد. آپارتمان‌‌‌هایی که مالک آن دارای اجاره‌‌‌نامه ۱۴۰۲ است و قصد تمدید برای ۱۴۰۳ یا اجاره به مستاجر جدید را دارد، توسط دلالان بازار اجاره که مسئولیت تنظیم اجاره‌‌‌نامه را دارند، مبلغ اجاره‌‌‌بهای سال گذشته آن، شناسایی و نرخ دولتی روی آن اعمال می‌شود. اما چند پرسش بی پاسخ در این زمینه باقیمانده است که بعد از تصویب قانون، اجرایی شدن آن را در ابهام می‌برد.
ضمانت‌های اجرایی نرخ‌گذاری!
نکته اول اینکه این نرخ‌گذاری چه ضمانت‌های اجرایی مشخصی دارد؟ در حالیکه مجلس مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی را نیز مورد نظر قرار داده است، این قانون جدید که به تازگی برای رفع مشکلات مستاجران تایید و نهایی شده چگونه می‌تواند بازار اجاره را ساماندهی کند؟ ابتدا باید نگاهی به نرخ‌گذاری زمان کرونا و تجربه آن بیندازیم. در زمان کرونا به دلیل مسائل بهداشتی و پروتکل‌های آن دوره ، دولت قبل اقدام به نرخ‌گذاری مقطعی کرد تا بتواند از جابجایی‌های غیرضروری جلوگیری کند. با وجود دستورالعمل‌ها و همکاری قوه قضائیه در این موضوع اما دریچه‌هایی که مفر مالکان را باز می‌گذاشت آنقدر زیاد بود که در بسیاری از موارد که تفاهمی برای تمدید قرارداد ایجاد نمی‌شد، تخلیه واحدهای استیجاری به راحتی انجام می‌گرفت. یکی از بندهای آن دستورالعمل در زمان کرونا این بود که اگر مالک قصد سکونت در واحد استیجاری را داشته باشد یا فرزندانش بخواهند در آن ساکن شوند، امکان تغییر و جواب کردن مستاجر وجود دارد. این مسئله به یک رویه تبدیل شد و در موارد زیادی موجران به مدد همین تبصره توانستند در بازار رها و یله اجاره، مستاجران را در زمان کرونا مجبور به جابجایی کنند. این نمونه از این رو مورد توجه است که این روزها نیز از طرف بسیاری از مالکان و مستاجران همین مباحث مطرح می‌شود.
نکته مهم دیگر اینکه مبنای عمل چیست؟ میزان اجراه‌بهای تعیین شده در سال‌های گذشته آنقدر متنوع و متعدد است که با پیروی از یک درصد مشخص به اشتراک و استاندارد تعیین قیمت نزدیک نیست. بسیاری از موجران و مستاجران در سال‌های گذشته بر اساس توافق و تفاهم ناموزون اقدام به معامله کرده‌اند. به عبارتی اگر موجری در سال قبل بیش از مبلغ متعارف از مستاجری پول دریافت کرده باشد امسال نیز با درصد مشخصی می‌تواند به اجاره واحد مسکونی خود ادامه دهد. از این رو هیچ قیمت استانداردی بر اساس محله و موقعیت جغرافیایی وجود ندارد که بتوان با استناد به آن کف مذاکره و تفاهم در این‌باره را مشخص کرد.
ورودی‌های جدید به بازار
نکته مهم‌تر اینکه واحدهای مسکونی امسال وارد بازار می‌شوند و باید از اجرای این قانون تبعیت کنند با چه سازو کاری وارد تعیین قیمت اجاره خواهند شد. مصوبه جدید برای این دسته از آپارتمان‌‌‌ها می‌گوید، میزان اجاره‌‌‌بهای این آپارتمان‌‌‌ها که کد رهگیری اجاره‌‌‌نامه سال قبل برای آنها موجود نیست، در سال‌جاری بر اساس «اجاره‌‌‌بهای کشف‌شده توسط وزارت راه و شهرسازی»، تعیین می‌شود. مطابق ماده ۸ همین قانون، وزارت راه و شهرسازی باید ظرف ۳ ماه سامانه کشف قیمت مسکن و اجارهبها راه‌‌‌اندازی کند و قیمت‌های کشف‌شده را نمایش دهد. از آنجا که هنوز این سامانه راه‌‌‌اندازی نشده است، عملا «مبنای اجاره‌‌‌بهای ۱۴۰۳ برای موجر اولی‌‌‌ها» مبهم است.
اطلاع‌رسانی ضعیف و ناآگاهی مستاجران از حقوق قانونی
یکی دیگر از موضوعات مهم در این باره قیمت‌گذاری‌هایی است که مبنای عمل قرار گرفته است. بر اساس آنچه که فعالان این بازار می‌گویند و مرکز آمار از فروردین ماه امسال روایت کرده افزایش ۴۵ درصدی اجارهبها نسبت به سال گذشته، درصد در حال اجراست که در معاملات مسکن مورد توجه قرار می‌گیرد. فاصله میان نرخ دولتی و نرخ اعمال شده چکونه باید مورد توجه و درخواست مستاجران قرار گیرد. در این باره هیچ اطلاع‌رسانی دقیقی انجام نشده تا به یک مطالبه در طرف تقاضا تبدیل شود. در صورتی‌که طرف عرضه از اجاره دادن سر باز زند و روند کاهشی در بازار رخ دهد چه تمهیداتی باید اندیشید؟ به هر حال فاصله میان نرخ مصوب دولتی در تهران و نرخ تفاهمی که غالبا با تحمیل موجران به نتیجه می‌رسد در فرایند اعمال دقیق قانون با چه نظارت‌ها و سازو کار پشتیبانی به سود مستاجر تمام خواهد شد؟
اضافهگیری مالکان و تبعات قانونی
یکی دیگر از موضوعات که درباره مالیت عایدی بر سرمایه نیز مصداق داشت، زیرزمینی شدن معاملات مسکن است. در صورت احتکار مسکن از طرف مالکان و کمبود عرضه، مستاجران ناگزیر خواهند شد با تفاهمنامه‌ها و قراردادهای غیررسمی که در جایی ثبت نخواهد شد این روند را طی کنند. البته برخی معتقدند مطالبه مستاجرها برای عقد قرارداد و دریافت کد رهگیری می‌تواند مانع چنین فرایندی در بازار مسکن شود. طبق قانون تازه‌مصوب، مستاجر تا ۵ سال بعد از امضای قرارداد اجاره با موجر، می‌تواند به‌خاطر «اضافهگیری موجر» از او شکایت کند و بعد از اثبات اینکه صاحب‌‌‌خانه اجاره‌‌‌بهایی بیش از «نرخ رشد مجاز دولتی» از مستاجر دریافت کرده است، دادگاه موجر را مکلف می‌کند «اجاره‌‌‌بهای اضافه دریافتی به اضافه سه برابر آن رقم» را به مستاجر بازگرداند. تفاوت این سازوکار «کنترل دولتی اجارهبها» با زمان کرونا در این است که اولا این نرخ، بر اساس قانون اعمال می‌شود و دوم اینکه، جریمه مشخص برای عدم‌رعایت آن وجود دارد.
