واقعیت آن است که مسکن در ایران مدتهاست کارکرد اصلی خود را از دست داده است. خانه دیگر صرفا محلی برای سکونت نیست؛ به ابزاری برای حفظ ارزش دارایی تبدیل شده است. هنگامی که فعالان اقتصادی، تولیدکنندگان و حتی خانوارهای عادی نسبت به آینده اقتصاد اطمینان ندارند، سرمایه به جای حرکت به سمت تولید، در داراییهایی مانند زمین و ساختمان متوقف میشود. نتیجه آن است که قیمت مسکن بیش از آنکه از نیاز خانوارها تأثیر بگیرد، از نگرانی صاحبان سرمایه درباره آینده اقتصاد اثر میپذیرد.
در چنین شرایطی، حتی کاهش معاملات نیز نمیتواند بازار را به تعادل برساند. فروشندهای که نگران کاهش ارزش پول خود است، حاضر نیست ملکش را ارزانتر بفروشد و خریدار نیز توانایی ورود به بازار را ندارد. حاصل این وضعیت، بازاری است که در آن نه فروشنده به خواسته خود میرسد و نه خریدار؛ اما قیمتها همچنان در مسیر صعودی باقی میمانند.
از سوی دیگر، طی سالهای اخیر شکاف میان درآمد و قیمت مسکن به سطحی رسیده که بخش بزرگی از طبقه متوسط عملا از بازار خرید حذف شده است. در بسیاری از کشورها، خانوارها با چند سال پسانداز یا استفاده از تسهیلات بلندمدت میتوانند صاحب خانه شوند، اما در ایران، حتی دریافت وامهای موجود نیز فاصله چندانی با قیمت واقعی مسکن را پوشش نمیدهد. این شکاف، مسکن را از یک کالای در دسترس به یک آرزوی دوردست تبدیل کرده است.
اما راه برونرفت از این وضعیت چیست؟ نخستین گام، بازگرداندن ثبات به اقتصاد کلان است. تا زمانی که تورم بالا و مزمن وجود داشته باشد، مسکن همچنان به عنوان سپر دفاعی سرمایه عمل خواهد کرد و از منطق مصرفی فاصله خواهد گرفت. مهار تورم نه فقط برای کنترل قیمت خانه، بلکه برای بازگرداندن عقلانیت به کل بازار ضروری است.
همزمان باید مسیرهای سرمایهگذاری مولد جذابتر شوند. زمانی که تولید سودآوری و امنیت کافی نداشته باشد، طبیعی است که سرمایهها به سمت زمین و ساختمان حرکت کنند. رونق تولید و بهبود فضای کسبوکار، بخشی از فشار سرمایهای بر بازار مسکن را کاهش خواهد داد.
در کنار این موارد، سیاستهای مسکن نیز نیازمند بازنگری است. تمرکز صرف بر ساخت واحدهای جدید، بدون توجه به قدرت خرید خانوارها، راهگشا نخواهد بود. تجربه نشان داده است که افزایش عرضه زمانی مؤثر است که با ابزارهای مالی کارآمد، تسهیلات بلندمدت و کاهش هزینه تأمین مسکن برای خانوارها همراه شود. بازار اجاره نیز باید از وضعیت رهاشده کنونی خارج و به بخشی از سیاستگذاری مسکن تبدیل شود.
نکته مهم دیگر، افزایش شفافیت در بازار است. در شرایطی که قیمتهای پیشنهادی جایگزین قیمتهای واقعی معاملات میشوند، انتظارات تورمی تشدید خواهد شد. دسترسی عمومی به اطلاعات دقیق معاملات میتواند به واقعیتر شدن قیمتها و کاهش فضای روانی حاکم بر بازار کمک کند.
در نهایت، بحران مسکن را نباید صرفا بحران ساختمان و زمین دانست. آنچه امروز در بازار مسکن دیده میشود، بازتاب مستقیم تورم، نااطمینانی، ضعف رشد اقتصادی و کاهش قدرت خرید مردم است. تا زمانی که این متغیرهای بنیادین اصلاح نشوند، هر سیاست مقطعی تنها میتواند نشانهها را جابهجا کند، نه اینکه بیماری را درمان کند.
مسکن امروز بیش از هر زمان دیگری به آینه اقتصاد ایران تبدیل شده است؛ آینهای که نه فقط وضعیت بازار خانه، بلکه فاصله فزاینده میان آرزوهای خانوارها و واقعیتهای اقتصادی را نشان میدهد.
حمیدمیرزایی-صاحب امتیاز
