در بازارهای متعارف، کاهش تقاضا به تعدیل قیمتها منجر میشود. اما در اقتصادهای تورمی، رابطه میان عرضه، تقاضا و قیمتها پیچیدهتر است. در چنین شرایطی، فروشندگان نه بر اساس توان خرید متقاضیان، بلکه بر مبنای پیشبینی خود از آینده اقتصاد تصمیم میگیرند. به همین دلیل حتی در بازاری که معاملات به حداقل رسیده، تمایل چندانی به کاهش قیمت دیده نمیشود.
*خانه به جای بانک
یکی از مهمترین دلایل این پدیده را باید در جایگاه مسکن در اقتصاد ایران جستوجو کرد. در سالهای اخیر، بیثباتی اقتصادی و کاهش ارزش پول ملی باعث شده بسیاری از سرمایهگذاران خرد و متوسط، ملک را امنترین محل نگهداری سرمایه بدانند. در واقع، بخش مهمی از مالکان، خانه را نه برای فروش بلکه برای حفظ ارزش دارایی خود نگه داشتهاند.در چنین فضایی، رکود به معنای ارزان شدن نیست. بلکه بازار وارد مرحلهای میشود که اقتصاددانان از آن با عنوان «رکود دارایی» یاد میکنند؛ وضعیتی که در آن خریداری وجود ندارد اما فروشندگان نیز حاضر به عقبنشینی از قیمتهای مورد نظر خود نیستند.
*حذف تدریجی طبقه متوسط
پیامد مهمتر این روند، حذف آرام اما مستمر طبقه متوسط از بازار مسکن است. فاصله درآمد خانوارها با قیمت مسکن در سالهای اخیر به شکل محسوسی افزایش یافته است. اگر در دهههای گذشته یک خانوار با چند سال پسانداز امکان خانهدار شدن داشت، امروز حتی در بسیاری از مناطق متوسط و جنوبی شهرهای بزرگ نیز این امکان به رویایی دوردست تبدیل شده است.نتیجه این روند، افزایش سهم مستأجران، طولانیتر شدن دوره اجارهنشینی و گسترش مهاجرت اجباری به حاشیه شهرهاست. اما حتی شهرهای اقماری نیز دیگر آن مزیت قیمتی سابق را ندارند و موج تورم مسکن به آن مناطق نیز سرایت کرده است.
*نقش نااطمینانی در بازار
عامل دیگری که به قفل شدن بازار دامن زده، نااطمینانی نسبت به آینده اقتصاد و سیاست خارجی است. در شرایطی که فعالان اقتصادی تصویر روشنی از آینده نرخ ارز، تورم و روابط خارجی ندارند، تصمیمگیری برای خرید یا فروش داراییهای بزرگ به تعویق میافتد.خریداران امیدوارند قیمتها تعدیل شود و فروشندگان نگرانند که فروش امروز به معنای از دست دادن ارزش دارایی فردا باشد. این وضعیت، بازار را در یک چرخه انتظار گرفتار کرده است؛ چرخهای که حجم معاملات را کاهش میدهد اما الزاماً به افت قیمت منجر نمیشود.
*بحران عرضه یا بحران استطاعت؟
برخلاف تصور رایج، مشکل اصلی بازار مسکن تنها کمبود ساختوساز نیست. ایران در سالهای گذشته با وجود ساخت میلیونها واحد مسکونی همچنان با بحران مسکن مواجه بوده است. مسئله اصلی، شکاف میان قیمت مسکن و توان مالی خانوارهاست.
تا زمانی که درآمدها با نرخ تورم همگام نشوند، تسهیلات بانکی کارآمد نباشد و اقتصاد از ثبات نسبی برخوردار نشود، افزایش عرضه نیز به تنهایی قادر به حل بحران نخواهد بود. خانههایی که ساخته میشوند لزوماً به دست مصرفکنندگان واقعی نمیرسند و بخشی از آنها به داراییهای سرمایهای تبدیل میشوند.
*مسکن؛ آینه اقتصاد ایران
بازار مسکن امروز بیش از هر چیز تصویری از وضعیت کلی اقتصاد ایران است. بازاری که در آن قیمتها از قدرت خرید فاصله گرفتهاند، معاملات کاهش یافته و تصمیمگیری اقتصادی تحت تأثیر نااطمینانی قرار دارد. به همین دلیل حل بحران مسکن صرفاً با سیاستهای بخشی ممکن نیست.
ثبات اقتصادی، مهار تورم، افزایش درآمد واقعی خانوارها و کاهش نااطمینانیهای سیاسی و اقتصادی، پیششرطهایی هستند که بدون آنها بازار مسکن همچنان میان دو قطب رکود و گرانی سرگردان خواهد ماند؛ بازاری که هر روز گرانتر میشود، اما خریداران آن کمتر و کمتر.
