قدرت خرید مصرفکننده واقعی در دهه اخیر بهشدت فرسایش یافته است. رشد قیمت مسکن با فاصلهای معنادار از رشد دستمزدها پیشی گرفته و تسهیلات بانکی نیز به دلیل سقف پایین و اقساط سنگین، عملاً نقش موثری در خانهدار شدن اقشار متوسط و پایین ایفا نمیکند. نتیجه آن شده که تقاضای مصرفی یا به حاشیه رانده شده یا به بازار اجاره پناه برده است؛ بازاری که خود تحت تأثیر افزایش قیمت دارایی، با جهشهای مکرر مواجه میشود.
از سوی دیگر، تولید مسکن با نیاز واقعی جامعه همخوان نیست. بخشی از ساختوسازها به سمت واحدهای بزرگمتراژ و گرانقیمت سوق یافته که بیشتر مناسب سرمایهگذاری است تا مصرف. در حالی که الگوی جمعیتی کشور، افزایش خانوارهای کوچک و کاهش توان مالی را نشان میدهد، عرضه همچنان با ترجیحات سرمایهای تنظیم میشود. این ناهمخوانی، به انباشت واحدهای خالی در برخی مناطق و کمبود واحدهای قابل استطاعت در بخش مصرفی انجامیده است.
مشکل اصلی، نبود ثبات اقتصادی است. تا زمانی که تورم بالا پابرجاست، مسکن همچنان نقش سپر تورمی را ایفا خواهد کرد و سرمایهها به سمت آن حرکت میکنند. در چنین فضایی، حتی اگر رکود معاملاتی شکل بگیرد، الزاماً به معنای کاهش قیمت نیست؛ بلکه ترکیبی از کاهش قدرت خرید و تداوم فشار قیمتی پدید میآید که به «رکود تورمی» در بخش مسکن میانجامد. این وضعیت، هم سازنده را با ریسک فروش مواجه میکند و هم خریدار را با ناتوانی در تأمین منابع.
راهحل، صرفاً افزایش تیراژ ساختوساز نیست؛ هرچند تولید مستمر و متناسب با تقاضای واقعی شرط لازم تعادل است. سیاستگذاری باید به سمت هدایت ساخت به واحدهای کوچکمتراژ و میانقیمت، اصلاح نظام تأمین مالی، تقویت وامهای بلندمدت متناسب با توان بازپرداخت خانوار، و ایجاد ابزارهای نوین مانند لیزینگ مسکن یا صندوقهای پسانداز کارآمد حرکت کند. در کنار آن، مالیات مؤثر بر خانههای خالی و معاملات سوداگرانه میتواند از احتکار و سفتهبازی بکاهد، مشروط بر آنکه نظام اطلاعاتی دقیق و شفاف وجود داشته باشد.
همچنین توسعه بازار اجاره حرفهای، با حضور شرکتهای اجارهداری و قراردادهای بلندمدت، میتواند بخشی از فشار بر خانوارها را کاهش دهد. در بسیاری از کشورها، اجارهنشینی یک انتخاب پایدار است نه یک وضعیت تحمیلی و بیثبات. ایجاد امنیت حقوقی برای موجر و مستأجر، و مشوقهای سرمایهگذاری در اجارهداری سازمانیافته، میتواند تعادل بیشتری به این بازار بدهد.
مسکن در ایران بیش از آنکه مسئلهای بخشی باشد، بازتابی از شرایط کلان اقتصاد است. بدون مهار تورم، ثبات در سیاستهای اقتصادی و پیشبینیپذیر شدن آینده، هیچ برنامهای در حوزه مسکن به نتیجه پایدار نخواهد رسید. بازگرداندن مسکن به جایگاه «کالای مصرفی در دسترس» مستلزم بازسازی اعتماد، ثبات در سیاستگذاری و پیوند منطقی میان تولید، تقاضا و تأمین مالی است. در غیر این صورت، شکاف میان قیمتها و توان خرید، هر سال عمیقتر خواهد شد و خانهدار شدن برای بخش بزرگی از جامعه به رؤیایی دوردست تبدیل میشود.
جعفررضایی-مدیرمسئول
