بانکها، بهجای ایفای نقش تامینکننده اعتبار برای ساختوساز، خود به بزرگترین مالکان و بازیگران بازار بدل شدهاند. آنها سرمایههای مردم را جذب میکنند، اما به جای آنکه آن را به وامهای خرد و پروژههای تولیدی اختصاص دهند، در املاک سرمایهگذاری میکنند؛ نتیجه روشن است؛ رکود در بخش واقعی مسکن، حبس سرمایه در داراییهای غیرمولد و تضعیف بخش خصوصی سازنده.
در چنین ساختاری، حتی قوانین تنبیهی نیز بیاثر شدهاند. بانکها به حکم قانون باید ۲۰ درصد از منابع خود را به بخش مسکن اختصاص دهند، اما وقتی تخلف از این قانون جریمهای ندارد، یا جریمه از بودجه عمومی پرداخت میشود، انگیزهای برای اصلاح باقی نمیماند. انتقادهای بیهزینه، فقط نام دیگری برای تشویق است. در نهایت، هزینه خطای بانکی نه از جیب مدیران، بلکه از جیب مردم پرداخت میشود؛ همان مردمی که امروز برای پرداخت ودیعه خانه یا پیشقسط یک واحد ۴۰ متری، به صف وامهای ناکارآمد ایستادهاند. اما ریشه بحران تنها در بنگاهداری بانکها نیست. در سالهای اخیر، سیاستهای شهری و قوانین دستوپاگیر نیز به رکود ساختوساز دامن زدهاند. از یکسو، بافتهای فرسوده درونشهری که میتوانستند با سرمایههای خرد و مشارکت محلی احیا شوند، به دلیل حذف نقش مشاوران املاک و سختگیریهای بوروکراتیک به حال خود رها شدهاند؛ از سوی دیگر، تمرکز سیاستگذاران بر شهرکسازی در حاشیه شهرها، بار مالی و اجتماعی سنگینی ایجاد کرده است.
توسعه بیرویه شهرکها نیزبدون زیرساختهای لازم، اشتباه تکراری دولتهاست. آنچه در ابتدا راهحل بهنظر میرسد، در عمل به تولید حاشیهنشینی رسمی و افزایش هزینههای ملی میانجامد. هر شهرک تازهای که دور از شبکه انرژی، حملونقل و آموزش ساخته میشود، در واقع باری بر دوش بودجه آینده است. مردم در این سکونتگاهها زندگی نمیکنند، فقط در آنها «جا میگیرند».
در این میان، بخش خصوصی نیز از معادله حذف شده است. ریسک سیاسی، نوسان نرخ ارز و نبود سیاست پایدار مالی باعث شده ساختوساز دیگر جذابیتی نداشته باشد. بسیاری از سازندگان حتی پس از دریافت پروانه ساخت، پروژه را آغاز نمیکنند، چون میدانند فروش نهایی توجیه ندارد.
بازار مسکن ایران، در واقع، دیگر بازار نیست؛ میدان تسویهحساب سیاستها و منافع نهادی است. از یکسو، بانکها که باید رگ حیاتی تأمین مالی باشند، به انبار داراییهای منجمد تبدیل شدهاند؛ از سوی دیگر، دولت با طرحهایی مانند «نهضت ملی مسکن» تلاش میکند کمبود عرضه را جبران کند، اما منابع کافی ندارد و بانکها نیز از تأمین اعتبار سرباز میزنند. نتیجه، رکودی مزمن با تورمی ماندگار است.
در این میان، سهم مردم از همه این تحولات، تنها افزایش سهم مسکن در سبد هزینههایشان بوده است. امروز، بین ۶۰ تا ۷۰ درصد درآمد خانوار شهری صرف اجاره یا بازپرداخت وام مسکن میشود. مسکن از حق اجتماعی به کالای سرمایهای بدل شده است؛ کالایی که بانکها از آن سود میبرند و شهروندان از آن محروم میمانند.
تا زمانی که سیاستگذار بهجای اصلاح ساختار مالکیت و تامین مالی، درگیر برنامههای نمایشی و عددسازی بماند، خروج از این چرخه ممکن نیست. رکود مسکن در ایران، نه بحران کمبود زمین است و نه صرفاً افزایش قیمت مصالح؛ بحران حاکمیت منافع مالی بر منطق اجتماعی است.
دولت اگر واقعا قصد احیای بخش مسکن را دارد، باید نخست از بازار زمین و ملک بانکها آغاز کند. هیچ بازاری در حضور مالکیت انحصاری و پول ارزان غیرمولد، شفاف نمیشود. تا زمانی که بانکها در نقش بنگاه باقی بمانند، هر وامی که به نام مسکن پرداخت میشود، در نهایت به حساب خودشان واریز خواهد شد.
حمیدمیرزایی نژاد-صاحب امتیاز
