آنچه اکنون میبینیم، نه یک نوسان دورهای، بلکه نتیجه یک فرآیند فرساینده از اشتباهات سیاستگذاری، رسوب سرمایههای سرگردان، فقدان سیاستهای توسعهگرا در عرضه و واگذاری کامل نظام قیمتگذاری به نیروهای نامتعارف بازار است.
رکود امروز بازار مسکن را نمیتوان تنها به انتظار برای نتیجه مذاکرات یا رکود تورمی کلی اقتصاد نسبت داد. این رکود، ریشه در انباشت سرمایههای غیرمولد و افت شدید بازدهی مسکن نسبت به نرخ تورم دارد. در دهه ۹۰، بازار مسکن چندین جهش قیمتی را تجربه کرد، که عمدتاً از سمت انتظارات تورمی، سوداگری، و ورود بیرویه سرمایه بدون برنامه در بخش تقاضا ناشی میشد. در نتیجه، قیمتها چند برابر شد، اما قدرت خرید مصرفکننده واقعی – بهویژه در دهکهای میانی و پایین – رو به زوال رفت.
سرمایهگذاران، به امید جهشهای پیاپی، منابع خود را به بازار مسکن منتقل کردند؛ اما به دلیل رکود تقاضا و رشد همزمان بازارهای موازی نظیر طلا، رمزارز و ارز، این سرمایهها اکنون قفل شدهاند. برآوردها نشان میدهد بیش از ۴۰ درصد از سرمایه کشور در بازار مسکن، آن هم با ارزش افزوده نزدیک به صفر، رسوب کرده است. این یعنی تبدیل سرمایهگذار به گروگان بازار و عقبنشینی او از عرضه، و در نتیجه، تعمیق رکود.
از سوی دیگر، بازار اجاره، آیینه تمامنمای شکست یا پیروزی سیاستهای مسکن است. نبود برنامهای مشخص برای افزایش عرضه در دهکهای پایین، انفعال دولت در سیاستگذاری اجارهبها و عدم اجرای درست قانون مالیات بر خانههای خالی، موجب رشد غیرمنطقی اجارهها شده است. این رشد، چنان فشار بیسابقهای بر معیشت وارد کرده که برای دهکهای پایین، هزینه مسکن بیش از ۹۰ درصد درآمد خانوار را میبلعد؛ آنهم در شرایطی که دستمزدها هیچ تناسبی با این هزینهها ندارند.
اما برای تحلیل دقیقتر وضعیت فعلی بازار مسکن، باید به ریشههای ساختاری بحران توجه کرد. در سمت عرضه، رشد مداوم هزینههای ساختوساز، کمبود زمین با قیمت مناسب برای پروژههای مقرونبهصرفه، و نبود نظام مؤثر تأمین مالی برای پروژههای انبوهسازی، منجر به کاهش تولید واقعی مسکن شده است. علاوه بر این، برنامههای توسعهای که میتوانستند بر دهکهای پایین متمرکز شوند یا اجرا نشدهاند، یا آنقدر ناکارآمد بودهاند که اثر قابل توجهی بر بازار نگذاشتهاند.
در سمت تقاضا نیز، ضعف سیاستگذاری کاملاً مشهود است. هیچگونه حمایت مؤثر از متقاضیان مصرفی برای خانهدار شدن، آنهم متناسب با سطح قیمتهای موجود، صورت نگرفته است. تسهیلات بانکی هم یا به لحاظ مبلغ ناچیز و بیاثر بودهاند، یا آنچنان پیچیده و پرهزینه که عملاً قابلیت استفاده نداشتهاند. در همین حال، نبود نظام اجارهداری حرفهای و رها شدن کامل بازار اجاره به حال خود، موجب شده تا اجارهنشینی در ایران به بحرانی جدی برای دهکهای متوسط و پایین تبدیل شود.
در چنین شرایطی، ادامه وضعیت موجود بهمعنای گسترش فقر مسکن، تشدید بحران اجارهنشینی، و سقوط سرمایههایی است که سالها در بازار مسکن رسوب کردهاند. راه عبور از این بحران، بازسازی سیاستی و مداخله هدفمند دولت است. احیای سیاستهای تولید مسکن برای دهکهای پایین، اجرای واقعی قانون مالیات بر خانههای خالی برای تحریک عرضه و کاهش سوداگری و ایجاد یک نظام اجارهداری حرفهای با مقرراتگذاری دقیق و حمایت از مستأجران، از جمله اقداماتی هستند که باید با فوریت اجرا شوند.
بازار مسکن بیش از آنکه مشکل خود را از درون داشته باشد، انعکاس نابسامانیهای اقتصاد کلان کشور است. تا زمانی که ثبات، پیشبینیپذیری و سیاستگذاری شفاف در سطح کلان حاکم نشود، نه رکود این بازار پایان مییابد و نه بحران اجارهنشینی فروکش میکند. حل بحران مسکن، نه تنها یک ضرورت اقتصادی، بلکه یک اولویت اجتماعی و سیاسی است؛ و برای آن باید همین امروز دست به اصلاحات اساسی زد.
جعفر رضایی-مدیرمسئول
