در چنین شرایطی، آنچه در ظاهر بهعنوان «رکود مسکن» دیده میشود، در حقیقت «سکون ناشی از بیاعتمادی» است. بیاعتمادی نسبت به آینده قیمتها، نرخ ارز، سیاستهای مالیاتی و حتی افق رشد اقتصادی. این بیاعتمادی، نه با افزایش وام و تسهیلات از میان میرود و نه با وعده ساخت انبوه. وقتی انتظارات تورمی جامعه در کوتاهمدت به سمت بازارهای نقدشوندهای مثل طلا و ارز متمایل است، طبیعی است که سرمایهگذار بخش مسکن که بازدهی آن بلندمدت و نقدشوندگیاش پایین است، عقبنشینی کند.
اما سؤال اساسی این است: آیا اکنون زمان ورود به بازار مسکن است؟ پاسخ، بستگی به زاویه نگاه دارد. از منظر اقتصاد کلان، هنوز نشانهای از بازگشت سرمایه به سمت تولید یا داراییهای غیرنقدی دیده نمیشود. سیاست پولی در وضعیت انفعال است؛ کسری بودجه مزمن و بیثباتی نرخ ارز، همه نشانههایی هستند که نشان میدهند بازارها در مرحلهای از «توزیع مجدد داراییها» قرار گرفتهاند، نه «خلق ارزش جدید». در چنین وضعیتی، ورود به هر بازاری بدون پشتوانه تحلیلی از چرخههای قیمتی و نقدینگی، میتواند خطای پرهزینهای باشد.
اما از منظر خرد، برای خریدار مصرفی، منطق متفاوتی حکمفرماست. وقتی بازار در رکود است، چانهزنی بالاتر است و حباب قیمتی، اگرچه هنوز ترک نخورده، اما فشار روانی فروشندگان کاهش یافته است. به زبان ساده، اگر هدف از خرید، مصرف و سکونت باشد، اکنون بازار در نقطهای از ثبات نسبی قرار دارد؛ اما اگر هدف، حفظ ارزش دارایی یا کسب سود است، چشمانداز چندان جذابی دیده نمیشود. عامل اصلی رکود امروز نه در «مسکن» بلکه در «اقتصاد» نهفته است. بازار مسکن، آیینهای از وضعیت کلان کشور است: کاهش رشد اقتصادی، افت سرمایهگذاری، نرخ بالای تورم و ناپایداری تصمیمات مالی. در چنین فضایی، هر بازاری که رونق گیرد، رونقاش موقتی و مبتنی بر شوک قیمتی است، نه بر مبنای بنیانهای واقعی تولید.
اقتصاد ایران در یک مرحله انتقالی حساس قرار دارد؛ از اقتصاد درگیر سفتهبازی و رانت، بهسوی اقتصادی که ناچار است با واقعیت کمبود سرمایه، بهرهوری پایین و کاهش قدرت خرید روبهرو شود. اگر اصلاحات ساختاری در سیاست پولی و مالی بهموقع انجام نشود، رکود در مسکن تنها آغاز یک زنجیره رکود در سایر بخشها خواهد بود.
در علم اقتصاد گفته میشود؛ سرمایه همیشه بهسمت امنیت و پیشبینیپذیری حرکت میکند.
امروز، تا زمانی که این دو مؤلفه در فضای کلان کشور احیا نشوند، هیچ بازاری، نه مسکن، نه طلا، نه بورس، رونق واقعی نخواهد گرفت؛ آنچه میبینیم، صرفا حرکت تودهای سرمایهها از بازاری به بازار دیگر است.
جعفررضایی-مدیرمسئول
