برنامههایی چون «نهضت ملی مسکن» هرچند در سطح هدفگذاری، به دنبال افزایش عرضه برای اقشار متوسط و کمدرآمد هستند، اما در اجرا با شکست در طراحی نظام تأمین مالی، برآورد نادرست از تقاضای مؤثر، و فقدان تنوع در الگوهای عرضه مواجهاند. گزارشها حاکی از آن است که میزان تسهیلات اعطایی در این طرحها، در بهترین حالت تنها ۴۰ تا ۵۰ درصد از هزینه ساخت را پوشش میدهد. این در حالی است که در شرایط تورمی، نرخ رشد هزینههای ساخت همواره از نرخ تعدیل تسهیلات پیشی میگیرد. نتیجه، تعلیق پروژهها، افزایش نرخ ناتمامماندگی، و عقبنشینی بخش خصوصی و متقاضیان از ورود مؤثر به فرآیند ساخت است.از منظر اقتصاد مسکن، وجود شکاف مزمن بین قیمت بازار و قدرت خرید حقیقی خانوار، باعث شده آنچه بهظاهر «تقاضا» تلقی میشود، در عمل تنها تقاضای اسمی باشد، نه تقاضای مؤثر. این مسئله در طبقهبندی دهکهای درآمدی نیز مشهود است؛ بهگونهای که خانوارهای دهکهای میانی (بهویژه دهکهای ۶ تا ۸) بهرغم حذف از سیاستهای حمایتی، از نظر قدرت خرید تفاوت ماهوی چندانی با دهکهای پایینتر ندارند.در سطح کلان، ساختار سیاستگذاری مسکن در ایران دچار عدم تنوع نهادی و تمرکز بیش از حد بر رویکردهای دولتی-ساختمحور است. حذف تدریجی ابزارهای مشارکت بخش خصوصی، نادیده گرفتن ظرفیتهای تعاونیها، و تأکید صرف بر الگوی ساختوساز انبوه در مناطق خاص، همگی موجب کاهش کارایی اقتصادی و اجتماعی مداخلات دولتی شدهاند. این در حالی است که ادبیات اقتصادی توسعه، بهویژه در کشورهای با سطح درآمد متوسط، نشان میدهد موفقیت سیاستهای مسکن زمانی حاصل میشود که دولت نقش خود را از بازیگر اصلی به تنظیمگر بازار و زیرساختساز تغییر دهد.افزون بر این، خلأ نظارتی نیز بهعنوان متغیر نهادی منفی، فضا را برای ظهور پروژههای غیررسمی و شبهقانونی فراهم کرده است که با سوءاستفاده از برند دولتی، سرمایههای خرد خانوارها را به مخاطره میاندازند. در غیاب یک نظام اعتبارسنجی، رتبهبندی پروژهها، و پایگاه داده شفاف از مجریان، اقتصاد مسکن شاهد رشد رفتارهای فرصتطلبانه و در نهایت فرسایش اعتماد عمومی خواهد بود.راهحل خروج از وضعیت موجود، در طراحی دقیق اکوسیستم مسکن پایدار نهفته است؛ سیستمی که در آن دولت نقش تسهیلگر ایفا کند، منابع مالی از طریق ابزارهای بازارمحور مانند صندوقهای زمین و ساختمان، اوراق رهنی و مشارکتهای عمومی-خصوصی تأمین و الگوهای متنوع ساخت متناسب با نیازهای جغرافیایی و اجتماعی تعریف شوند. تا زمانی که سیاستگذاری مسکن در چارچوبی بوروکراتیک، با الگوی ساختمحور و بدون تحلیل عمیق از مکانیسمهای بازار تداوم یابد، بحران مسکن نهتنها حل نخواهد شد، بلکه در اثر انباشت مطالبات نادیدهگرفتهشده، به بحرانهای اجتماعی و اقتصادی عمیقتری خواهد انجامید.
حمید میرزایی نژاد – صاحب امتیاز
