تسهیلات موجود در بازار، چه وامهای کمبهره و چه طرحهای ملی، توانایی واقعی برای بازیابی قدرت خرید خانوارها را ندارند و اقساط سنگین وام مسکن ملی بسیاری از متقاضیان را عملاً از امکان بهرهمندی محروم کرده است. کارشناسان مسکن به صراحت عنوان میکنند که برای یک خانوار با درآمد متوسط، خرید یک واحد مسکونی ۷۰ تا ۸۰ متری در شرایط فعلی، حتی با خوشبینی، بیش از سه دهه زمان لازم دارد؛ آماری که عمق بحران و فاصله میان درآمد و قیمت را به وضوح نشان میدهد.
با وجود نبود تقاضای موثر و توان مالی واقعی در بازار، تورم در بخش مسکن همچنان به حرکت خود ادامه میدهد و گاه حتی از نرخ تورم عمومی نیز پیشی میگیرد. دلیل این امر نه تنها انباشته شدن تقاضای گذشته، بلکه نقش ریسکهای سرمایهگذاری است که به مهمترین مولفه اثرگذار بر رفتار بازار تبدیل شده است. سرمایهگذاران بخش خصوصی در شرایطی که قیمتها ناپایدار و روندهای اقتصادی بیثبات است، تمایل چندانی به ورود به بازار مسکن ندارند و این بیمیلی، خود به کاهش عرضه و افزایش قیمتها دامن میزند. به عبارتی، فقدان جذابیت سرمایهگذاری واقعی در این بازار، موجب شده تورم ساختگی و فشارهای قیمتی بر خانوارها بیشتر نمایان شود.
علاوه بر این، ساختار واسطهای اقتصاد ایران و شیوه حفظ ارزش داراییها از طریق ورود به بازارهای موازی، انگیزه تولیدکنندگان و انبوهسازان را به سمت فعالیتهای سودآورتر سوق داده است. افزایش پیدرپی قیمت نهادههای ساختمانی و فشارهای اقتصادی موجب شده بسیاری از فعالان اصلی بازار مسکن، توان و تمایل خود را برای تولید واقعی از دست بدهند و منابع خود را به سایر بازارها منتقل کنند. این روند نه تنها رشد عرضه مسکن را محدود کرده بلکه چرخه تورمی در این بخش را تقویت کرده است، به گونهای که کنترل قیمت و پاسخگویی به تقاضای واقعی تقریباً غیرممکن شده است.
راهکارهای موجود برای خروج از این بنبست، نیازمند سیاستهایی همزمان و هدفمند است. اصلاح نظام تسهیلات مسکن به گونهای که بازپرداخت آن با توان مالی خانوار همخوانی داشته باشد، ایجاد مشوقهای واقعی برای سرمایهگذاران و انبوهسازان و کاهش واسطهگری در بازارهای موازی از جمله اقداماتی است که میتواند به رونق ساخت و ساز و کاهش فشار تورمی کمک کند. همچنین ثبات در سیاستهای اقتصادی و برنامهریزی بلندمدت برای افزایش عرضه مسکن، همراه با کنترل هوشمند تورم نهادههای ساختمانی، میتواند امیدواری خانوارها برای ورود به بازار را احیا کند و از سوی دیگر جذابیت سرمایهگذاری در این بخش را افزایش دهد. بدون این اقدامات هماهنگ، بازار مسکن ایران همچنان در چرخهای از رکود، تورم و بیاعتمادی حرکت خواهد کرد و فاصله میان درآمد و قیمت مسکن بیش از پیش افزایش خواهد یافت.
جعفررضایی-مدیرمسئول
